Für wen ist ein Energieausweis Pflicht?

Was ist ein Energieausweis?

Beim Energieausweis handelt es sich um ein standardisiertes Dokument, in dem der energetische Zustand eines Gebäudes vergleichbar festgehalten wird. Darin dokumentiert sind Angaben zum Gebäude und den Energieträgern sowie die Energieeffizienzklasse des Gebäudes, sodass vergleichbar Rückschlüsse über den Energieverbrauch gezogen werden können. (Quelle: Gebäudeenergiegesetz §79)

Welche Daten sind im Energieausweis Pflicht?

Im Energieausweis müssen folgende Informationen zu finden sein: 

• Art des Energieausweises (Bedarfs oder Verbrauchsausweis)
• Endenergie-Kennwert der Immobilie (in kWh/m²a)
• hauptsächlicher Energieträger der Heizung
• Baujahr des Gebäudes
• Energieeffizienzklasse des Gebäudes

Diese Daten sind auch bereits in der Immobilienanzeige anzugeben, sofern diese kommerziell geschaltet wird. Bei privaten Annoncen kann auf die Daten aus dem Energieausweis zunächst verzichtet werden. Das Dokument muss potenziellen Käufern, Mietern und Pächtern aber spätestens bei der Besichtigung der Immobilie proaktiv vorgelegt werden. (Quelle: Gebäudeenergiegesetz §87)

Energieeffizienzklassen im Energieausweis

Mit der Energieeffizienzklasse ist im Energieausweis auf den ersten Blick erkennbar, wie gut die Energieeffizienz eines Gebäudes ist. Um den energetischen Zustand vergleichbar zu bestimmen, werden die Energiekosten für Strom, Heizung und Warmwasser pro Quadratmeter Wohnfläche herangezogen. Der daraus resultierende jährliche Verbrauch ermöglicht eine Einordnung in eine der neun Energieeffizienzklassen (A+ bis H) und eine Vergleichbarkeit von Immobilien hinsichtlich ihres energetischen Zustands.

(Quelle: Verbraucherzentrale)

Für diese Eigentümerkreise ist ein Energieausweis Pflicht

Nach dem Gebäudeenergiegesetz, das die Energieeinsparverordnung (EnEV 2014) abgelöst hat, ist ein Energieausweis Pflicht für nahezu jedes neue Gebäude. Insbesondere bei der Neuvermietung oder dem Verkauf von einem Haus oder einer Wohnung ist ein aktueller Energieausweis erforderlich. Hier müssen Vermieter und Verkäufer den Energieausweis bei der Besichtigung proaktiv vorlegen. Bei bestehenden Mietverhältnissen haben Mieter keinen Anspruch, einen aktuellen Energieausweis einzufordern. In öffentlichen Gebäuden mit starkem Publikumsverkehr und einer Nutzfläche von mehr als 250 qm, zum Beispiel behördlich genutzten Gebäuden, muss der Energieausweis öffentlich ausgehängt werden. 

Nicht verpflichtet, einen Energieausweis erstellen zu lassen, sind Besitzer von selbstgenutzten Immobilien. Lediglich bei Neubauten muss ein Energieausweis unverzüglich nach Fertigstellung des Baus bei der Baubehörde vorgelegt werden. Das Vorlegen eines Energieausweises ist ebenfalls Pflicht, wenn eine umfassende Sanierung oder Erweiterung eines Bestandsgebäudes erfolgt ist, unter anderem um die entsprechenden Fördermittel für ein KfW-Effizienzhaus zu erhalten. Bei Einzelmaßnahmen, wie beispielsweise dem Austausch von Fenstern, muss kein neuer Energieausweis beantragt werden, um die KfW-Fördermittel abzurufen. Generell ausgenommen von der Pflicht, einen Energieausweis zu beantragen, sind Eigentümer von Gebäuden mit weniger als 50 Quadratmetern Fläche.

(Quelle: Gebäudeenergiegesetz §87)

Wann muss der Energieausweis vorgelegt werden?

Da die Energieeffizienz von Gebäuden immer wichtiger für Kauf- und Mietentscheidungen wird, steht potenziellen Mietern und Kaufinteressenten eine Auskunft über den energetischen Zustand der Immobilie zu. Es ist daher für Vermieter und Verkäufer Pflicht, den Energieausweis spätestens bei der ersten Besichtigung vorzulegen. Wenn keine Besichtigung stattfindet, muss der Energieausweis ebenfalls unverzüglich vorgelegt werden. Vorgelegt werden muss der Energieausweis inklusive aller Anhänge, also beispielsweise auch die Modernisierungsempfehlungen, wenn diese vorliegen.

(Quelle: Gebäudeenergiegesetz §87)

Arten von Energieausweisen

Es können zwei Arten von Energieausweisen unterschieden werden: Verbrauchsausweis und Bedarfsausweis. Beim Verbrauchsausweis wird die Energieeffizienzklasse anhand des tatsächlichen Verbrauchs ermittelt. Dazu werden die Abrechnungen der drei letzten Jahre herangezogen. Der Bedarfsausweis basiert hingegen auf einem Gutachten über den theoretischen Energiebedarf eines Gebäudes auf Grundlage des baulichen Zustands. 

Ein Verbrauchsausweis ist in der Regel günstiger als ein Bedarfsausweis, aber oft auch weniger aussagekräftig, da der Energieverbrauch ja nicht nur durch den energetischen Zustand des Gebäudes, sondern auch durch den Energieverbrauch der Bewohner beeinflusst wird.

Ob ein Verbrauchsausweis oder ein Bedarfsausweis Pflicht ist, unterscheidet sich je nach Art des Gebäudes. Bei Neubauten ist ein Bedarfsausweis vorgeschrieben – hier gibt es sowieso noch keine Abrechnungen, die für eine verbrauchsorientierte Berechnung herangezogen werden könnten. Bei Bestandsgebäuden muss für Gebäude mit bis zu vier Wohneinheiten, bei denen der Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, verpflichtend ein Bedarfsausweis ausgestellt werden. Für alle sonstigen Wohngebäude ist ein Verbrauchsausweis zulässig. 

Für Nichtwohngebäude muss ein spezieller Energieausweis für Nichtwohngebäude ausgestellt werden. Hier fließen – falls vorhanden – auch die Energiebedarfe für Lüftung, Beleuchtung und Klimatisierung in den Energieendwert ein. All diese Bedarfe werden im Energieausweis einzeln aufgelistet. Bei gemischt genutzten Gebäuden mit Wohn- und Gewerbeeinheiten sind unter Umständen zwei separate Energieausweise Pflicht.

(Quelle: Gebäudeenergiegesetz §§81, 82)

Wer kann Energieausweise ausstellen?

Das Gebäudeenergiegesetz regelt auch, wer berechtigt ist, einen Energieausweis auszustellen. Um einen Energieausweis zu erstellen, müssen eine entsprechende Aus- oder Weiterbildung sowie Berufspraxis vorliegen. Die Voraussetzungen erfüllen beispielsweise Ingenieure, Architekten, Handwerker und Energieberater. Ein amtliches Zertifikat oder eine Zulassung sind nicht erforderlich. Aber: Wer einen Energieausweis ausstellt, ohne dazu berechtigt zu sein, wird mit einem Bußgeld in Höhe von bis zu 10.000 Euro bestraft. (Quelle: Gebäudeenergiegesetz §88)

Wenn ein Energieausweis Pflicht für Sie ist, dann ist es empfehlenswert, einen Energieberater für die Erstellung heranzuziehen, da dieser auf das Thema Energieeffizienz von Gebäuden spezialisiert ist. Aber auch hier ist Vorsicht geboten: Energieberater ist keine geschützte Berufsbezeichnung. Deshalb empfiehlt es sich, in der Datenbank der deutschen Energie-Agentur (dena) nach zertifizierten Energieeffizienz-Experten zu suchen, die in den Förderprogrammen des Bundes als Energieberater anerkannt werden. Alle bei der dena gelisteten Energieberater verfügen über ein technisches Studium und eine Zusatzqualifikation in den Bereichen Heizung, Wärmeschutz, Feuchteschutz, Luftdichtheit, Schallschutz oder Brandschutz.

Des Weiteren helfen folgende Qualitätsmerkmale, einen seriösen Experten für den Energieausweis auszuwählen: 

• exakte Leistungsbeschreibung im Vertrag
• Erklärung über die Berechtigung zur Ausstellung eines Energieausweises nach dem Gebäudeenergiegesetz
• Bestätigung über den Erhalt der durch Sie übermittelten Daten
• Nummer der Berufshaftpflichtversicherung

Ist ein Vor-Ort-Termin für die Erstellung des Energieausweises Pflicht?

Ein Energieausweis kann auch ohne Begehung vor Ort ausgestellt werden, indem Sie dem Energieberater alle notwendigen Unterlagen sowie aussagekräftige Fotos zur Verfügung stellen. Dieser hat dann dafür Sorge zu tragen, dass die Daten plausibel und ausreichend sind, um einen Energieausweis zu erstellen. Dadurch lassen sich Kosten sparen, da eine Vor-Ort-Besichtigung natürlich aufwendiger ist. Durch eine Bestandsaufnahme vor Ort sind Sie aber rechtlich auf der sicheren Seite, sollte ein Käufer nach dem Erwerb der Immobilie den Energieausweis infrage stellen.

Kosten Energieausweis

Die Kosten für einen Energieausweis variieren je nachdem, wie komplex das Gebäude und die verbaute Anlagentechnik sind und ob eine rein digitale Datenerhebung oder eine Vor-Ort-Besichtigung stattfindet. Zudem sind Verbrauchsausweise in der Regel günstiger als Bedarfsausweise. Von Billig-Angeboten im Bereich zwischen 50 und 100 Euro sollten Sie jedoch besser Abstand nehmen, da dabei häufig fehlerhafte Ausweise ausgestellt werden. Vermietern ist es nicht erlaubt, die Kosten für den Energieausweis auf ihre Mieter umzulegen.

(Quelle: Verbraucherzentrale).

Tipp: Unser Gebäude-Energiecheck

Um schon vor der Beantragung eines Energieausweises einen Eindruck zu gewinnen, wie gut der energetische Zustand Ihres Gebäudes ist, können Sie auf unserer Website einen kostenlosen Gebäude-Energiecheck durchführen. Dadurch können Sie den energetischen Zustand Ihres Hauses berechnen und feststellen, welche energetischen Sanierungsmaßnahmen sinnvoll sind, um die Energieeffizienz Ihres Gebäudes zu verbessern. Die Ergebnisse können Sie mit unseren Energieeffizienzexperten in einem persönlichen Beratungstermin besprechen.

Team Zimmermann: Energieausweis und andere Dienstleistungen im Bereich Energieberatung

Als zertifizierte Energieeffizienz-Experten für die Förderprogramme des Bundes stellen wir Energieausweise nach den Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes aus. Darüber hinaus können Sie bei uns weitere Leistungen rund um das Thema Energieeffizienz bei Gebäuden in Anspruch nehmen. Dazu gehören:

• Energieberatung für Wohngebäude
• Erstellung eines individuellen Sanierungsfahrplans (iSFP)
• Beratung zu Fördermitteln von BAFA und KfW
• Beantragung von Fördermitteln
• Wärmebrückenberechnungen
• Lüftungskonzepte
• Luftdichtheitskonzepte 
• Heizlastberechnungen
• Schimmelpilzuntersuchungen
• Blower-Door-Test
• bauphysikalische Untersuchungen

Sie wollen vor Verkauf oder Vermietung die Energieeffizienz Ihrer Immobilie verbessern? Dann lassen Sie sich von uns beraten, wie Sie Ihre energetische Sanierung planvoll angehen. Einen kostenfreien Erstberatungstermin mit unserem Energieberater Michael Zimmermann können Sie ganz einfach online vereinbaren.